1. http://bam-iran.com/
  2.  شركت بام ايران نماينده انحصاري پرتال دانشگاهي كشور در استان خراسان
  3. بام ایران
  4. 50 میلیون تومان

انواع کاربری های شهری براساس طرح های جامع و طرح تفصيلي

انواع کاربری های شهری براساس طرح های جامع و طرح تفصيلي

2) مفاهیم برخی از اصطلاحات شهرسازی

1-2) محدوده شهری

 عبارت از یک محدوده فیزیکی که به وجه مطلوبی مشخص شده و شامل کلیه  تقسیمات شهری می گردد.

2-2) محدوده قانوني

محدوده قانوني در شهرهايي كه طرح جامع و يا هادي براي آنها تهيه و به تصويب مراجع ذيربط رسيده باشد. این محدوده شامل محدودة خدماتي ، به اضافه محدودة توسعه آينده شهركه در طرح جامع و يا هادي منظور گرديده ، خواهد بود. مگر اينكه  محدوده حوزه شهرداري تعيين شده ، وسيعتر از آن باشد. در اين صورت ، محدودة اخيرا‌لذكر محدودة قانوني شناخته مي شود :

1-2-2) محدوده خدماتي

قسمتي از املاك موضوع نقشه‌هاي جامع كه با توجه به امكانات مالي وفني شهرداري ، توسط شوراي شهر تعيين و شهرداري در آن محدوده مكلف به ارائه خدمات مي‌باشد. محدوده ای که طبق قانون شهرداری و ضوابط و مقررات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تعیین شده و مناطق واقع در آن دارای کاربری های مجاز بوده و شهرداری مکلف به ارایه خدمات شهری به ساکنین آن می باشد.

2-2-2) محدودة استحفاظي یا حریم

در شهرهايي كه طرح جامع ياهادي براي آنها تهيه و به تصويب مراجع ذيربط رسيده و در طرح‌هاي مذكور محدودة استحفاظي و يا نفوذي مشخص گرديده است. به عبارت دیگر ، محدوده‌ ای ازاراضی که در اطراف عملکردهای خاص ، به  مناسبت های امنیتی یا ایمنی و غیره تحت حفاظت قرارگرفته و هرگونه ساخت و ساز ،کاربری و بهره ‌برداری از اراضی مزبور منوط به رعایت ضوابط حریم مربوطه می باشد. محدوده‌اي كه خارج از محدودة قانوني قرارگرفته و براي گسترش احتمالي محدودة خدماتي شهر تحت نظارت و حفاظت شهرداري مد نظر و پيش بيني مي شود.

حريم شهر ، بخشي از اراضي بلافصل پيرامون شهر است كه طبق قانون ، حفاظت مي­شود و از هرگونه ساخت و ساز بي­رويه در محدوده آن ممانعت مي­گردد. در شهرهائی که طرح جامع یا هادی برای آنها تهیه شده و به تصویب مراجع ذیربط رسیده باشد ، محدوده استحفاظی یا نفوذی مشخص می گردد ، که به آن حریم شهر و یا محدوده استحفاظی یا نفوذی اطلاق می شود. و در مورد شهرهائی که فاقد طرح جامع یا هادی بوده و یا محدوده استحفاظی یا نفوذی در طرح های مذکور تعیین نشده باشد ، حریم شهر بر اساس ماده 99 الحاقی به قانون شهرداری تعیین می گردد. حريم شهر همان محدودة استحفاظي و يا نفوذي است.ساختمان ها و تاسيساتي كه در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها ايجاد مي‌گردد.

3-2) تعریف مفهوم كاربري و انواع آن

کاربری در ارتباط با طرح جامع و طرح تفصيلي داراي مفهوم و كاربرد مي باشد . به طور كلي تعيين چگونگي استفاده از زمين را كاربري زمين مي نامند. تعيين كاربري بر اساس مطالعات اساسي در جهت شناخت از شهر آشنايي با چگونگي و پراكندگي فعاليت هاي شهري استوار مي باشد. بايد بدانيم كه در وضع موجود پراكندگي انواع فعاليت هاي شهري مانند مسكوني ، بهداشتي ، آموزشي راه ها و معابر به چه شكلي بوده؟ از كل مساحت شهر ، نسبت به هر يك از كاربري هاي زمين به چه ميزان و هر يك از فعاليت ها در چه مسافتي و با چه كيفيتي در سطح شهر قرار گرفته اند؟ ، رابطه آنها با يكديگر چيست؟ و تا چه اندازه اي داراي يك ارتباط منطقي مي باشند؟

 انواع کاربری های شهری براساس طرح های جامع و طرح تفصيلي به شرح ذیل می باشند :

1-كاربري مسكوني : شامل تراكم هاي مختلف مسكوني (كم ، متوسط ، زياد و بسيار زياد)

2- خدمات عمومی : شامل كشتارگاه ها و غيره مي باشد.

3- اداری – دولتی : شامل موسسات ، ارتش ، وزارتخانه‌ها ، نهادها ، شهرداری‌ها‌ و...

4- تجاری :‌ شامل مغازه ، عمده فروشی ، خرده فروشی و ...

5- صنعتی : شامل کارخانجات ، کارگاه ها ، تعمیرگاه ها و ...

6- انبارداری : شامل انبار ، سردخانه ، بار انداز و ...

7- حمل و نقل : شامل ترمینال اتوبوس ، ایستگاه‌های مترو ، پايانه ها ، فرودگاه ها ، راه‌آهن و ... مي باشد .

8- کشاورزی : شامل اراضی زراعی مي باشد .

9-آموزشي : شامل مهد كودك ، كودكستان ، دبستان ، دبيرستان و دانشگاه مي باشد .

10- باغ

11-کاربری مختلط : عبارت از ترکیب چند عملکرد از کاربری‌های مختلف یک قطعه زمین (تجاری ، مسکونی ، اداری)

12- کاربری آموزشی : شامل فعالیت های کودکستان ،‌ دبستان ، دبیرستان و دانشگاه و ...

13- کوچه : به گذرهائی گفته می‌شود که عرض آنها از 12 متر کمتر باشد.

14- فضای سبز : شامل پارک ،‌ پارک کودک ، فضای سبز ،‌ رفوژ سبز خیابان ها ، میادین و کمربند سبز شهری

15- فرهنگي - مذهبي : شامل كتابخانه ، سينما ، تئاتر ، مسجد ، حسينيه ، گورستان و ...

16- بهداشتي – درماني : شامل بيمارستان ، درمانگاه ، كلينيك و ...

17- ورزشي : شامل استاديوم هاي ورزشي ، زمين هاي بازي ، باشگاه هاي ورزشي و ...

18- پاركينگ : شامل پاركينگ هاي طبقاتي و پارکینگ های در سطح مي باشد.

19-خدمات شهري : شامل مراكز زباله ، آتش نشاني ، دفتر پست ، كلانتري ، نواحي شهرداري و ...

20- تجهيزات شهري : شامل آب ، برق ، گاز ، تلفن ، فاضلاب شهري و ساير تاسيسات زيربنايي شهري است.

4-2) تعاریف مربوط به  تفکیک ، تجمیع  و افراز

سه اصطلاح "  تفكیك  ، تجمیع و افراز " در بسیاری از مباحث مربوط به شهرداری و همچنین مباحث مربوط به اداره ثبت و دادگاه ها به كار می روند. در این مبحث به تعریف این اصطلاحات و بیان برخی مقررات حاكم بر آن ها می پردازیم :

1-4-2) تعریف تفکیک

تفكيك درعرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غير منقول به قطعات كوچكتر. به عنوان مثال مالك يا مالكين، زمين به مساحت 5 هزار متر مربع را به قطعات 200 متري تقسيم نموده كه در عرف ثبتي گفته مي‌شود كه اين زمين به قطعات 200 متري تفكيك شده است. تفکیک اراضی موات بیشتر از حد نصاب و اراضی وقفی به نفع شهرداری، تفکیک اراضی بایر واقع در مناطق آزاد شده بین محدوده 5 ساله و 25 ساله تفکیک شهرک ها و همچنین تفکیک اراضی کاربری های مختلف از جمله ممنوعیت های تفکیک است .

به اين ترتيب، از تفكيك به منظور انتقال قطعات تفكيك شده به صورت مفروز (جداجدا)، سند مالكيت مفروزي با ابطال سند اوليه و تنظيم تقسيم‌نامه استفاده مي‌شود. تمامي امور تفكيك در اداره ثبت اسناد و املاك انجام مي‌گيرد و بعد از تنظيم صورتمجلس تفكيكي سند مالكيت براي قطعات صادر و در صورت لزوم تفكيك براي مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوي صاحب آن انجام مي‌گيرد. و براساس آن ملك به قطعات كوچكتر تقسيم شده و به قطعات شماره‌هاي جديد، يعني فرعي داده مي‌شود. حدود و حقوق ارتفاقي جديد تعريف و پس از آخرين قطعه‌اي كه انتقال داده مي‌شود، سند اوليه باطل مي‌گردد. از تفكيك در تقسيم‌نامه‌ها نيز استفاده مي‌شود. در تقسيم‌نامه‌ها، مالك بيش از يك نفر بوده و ممكن است يكي از ديگري سهم بيشتري برده و نوعي صلح صورت مي‌گيرد. در تقسيم‌نامه، ملك مشاع بوده و بعد از تفكيك، سند تقسيم‌نامه تنظيم مي‌گردد. براساس صورتمجلس تفكيكي براي هر مالك مشاعي يك قطعه مفروزي تعيين و اسناد مالكيت مشاعي، همراه تقسيم‌نامه از سوي دفترخانه به اداره ثبت ارسال و در اين صورت، سند مالكيت مفروزي براي مالكان صادر مي‌گردد.

تفكیك آپارتمان: اگر فردی در زمین خود چند واحد آپارتمان بسازد ( مثلا در دویست متر مربع زمین پنج طبقه دو واحدی ساختمان بنا كند ) با اتمام عملیات ساختمانی برای واگذاری و فروش هر كدام از واحدها باید سند تفكیك شده بگیرد تا به هر خریدار یك واحد آپارتمان تعلق گیرد یا سند رسمی مجزا.

2-4-2) تعریف تجمیع

تجمیع نقطه مقابل تفكیك می باشد . منظور از تجمیع این است كه یك مالك زمین های مختلف خود را كه دارای سندهای جداگانه وكاربری مشابه می باشند، یك كاسه كند و برای همه این زمین ها یك سند واحد بگیرد، چند مالك برای بهره مند شدن از تسهیلات شهرداری زمین های خود را كه در جوار هم واقع است یك كاسه كرده و برای كل آن یك سند واحد بگیرند.

مراحل و شرایط تجمیع ، برای تجمیع دو یا چند قطعه زمین شرایط زیر باید رعایت گردد :

الف- پلاك های مورد تجمیع در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.

ب- هیچ یك از اسناد زمین های مورد تجمیع نباید در رهن بانك یا طلب كار دیگری باشد.

ج- سند هیچ یك از اسناد زمین ها نباید در بازداشت ( از سوی دادگاه یا اجرای ثبت ) باشد.

د- اگر مالكان زمین ها به طور مشاعی مالك باشند ، باید سهم هر كدام در همه قطعات به طور مساوی باشد. مثلا اگر دو نفر به اسم علی و حسن قصد تجمیع سه پلاك ( 26/70) و (114/70) و(921/70) را داشته باشند اگر علی در پلاك ( 26/70) صاحب دو دانگ و نیم مشاع باشد باید هر یك از دو پلاك دیگر هم دو دانگ و نیم سهم داشته باشد.

ه- همه زمین های مورد تجمیع بایددارای كاربری یكسانی باشند پس اگر یكی از پلاك ها دارای كاربری مسكونی و پلاك دیگر دارای كاربری تجاری باشد تجمیع این دو ممكن نخواهد بود.

ز- برای انجام عمل تجمیع مالك یا مالكان باید سندهای پلاك های مورد تجمیع را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاك ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای كل مجموعه صادر می شود.

3-4-2) تعریف افراز

اگر یك مال غیر منقول ( خانه یا زمین یا مغازه ) بین حداقل دو نفر مشاعی باشد و این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا كنند باید آنرا افراز كنند پس افراز یعنی این كه مال مشاع بین شركای آن تقسیم شود. افراز فقط در اموال غیر منقول (مثل ملك و زمین) كار برد دارد. جدا کردن سهم مشاع شرکا و به تعبیر دیگر یعنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا نسبت به سهم هر یک از آن ها به طوری که وجود حالت اشاعه در آن کاملا مشهود باشد.

4-4-2) تفاوت تفکیک و افراز

افراز و تفكيك از نظر شكلي و ماهيتي داراي تفاوت هايي بشرح ذيل مي ‌باشند:

1- در تفكيك وجود حالت اشاعه (مشاع بودن) ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكيك است ، ولي در افراز بايد حالت اشاعه ، يعني مالكيت بيش از يك نفر باشد.

2- تفكيك با رضايت و در حالت تفاهم مالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه (سهم) يكديگر و قصد ، قطع حالت اشتراك مي‌باشد.

3- در تفكيك توجهي به مقدار سهم مالكان در كل شش دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكيك به هنگام تنظيم تقسيم‌نامه، رعايت حقوق و سهم هر يك از مالكان مشاع مطرح مي‌گردد. كه با توافق نسبت به كسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد. اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يك از مالكان مشاعي ضروري بوده و اگر اين رعايت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركاء و به وضعيت ديگري مقدور نباشد ، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافي ملك ، كه در سهم شريك قرار مي‌گيرد ، بهاي آن تقديم و در صورتمجلس افراز قيد گردد.

4- تفكيك ، ‌فقط تقسيم ملك است،‌ اما در افراز، تقسيم ملك توام با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت  سهم مالك مشاع به آن ها اختصاص مي‌يابد. به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد. ولي در تفكيك اينطوري نيست و بدون ضرورت ، مالك مي‌‌تواند ملك خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيك (ضوابط و مقررات شهرداري) به هر ترتيبي كه مي‌خواهد ، تفكيك نمايد.

5- سن مالكان يا مالك زمين دخالتي در تفكيك ندارد ، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي ، اگر ميان مالكان ، محجور يا غايبي وجود داشته باشد ، تقسيم ملك با دادگاه خواهد بود.

6- تنظيم تقسيم‌نامه پس از تفكيك ميان مالكان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاعي بعد از تفكيك براي تنظيم تقسيم‌نامه ميان خود توافقي نداشته باشند ،‌ يا قطعات تفكيكي را متفقاً انتقال ندهند. تفكيك اقدامي بي حاصل و كان لم يكن تلقي شده و در اين شرايط،‌ با وجود صورتمجلس تفكيكي، شركاء به ناچار بايد تقاضاي افراز نمايند. در واقع افراز به دليل عدم توافق مالكان براي تنظيم تقسيم‌نامه صورت مي‌گيرد.

7- در صورت اعتراض به تفكيك از طرف يكي از شركاء ادامه عمليات متوقف مي‌شود و بارضايت معترض مي‌توان ادامه اقدام راانجام داد.ولي اعتراض به افراز در حين اقدام ، ازشركاي ديگر پذيرفته نيست. ولي پس از اتمام كار مي توانند اعتراض نمايند. در اين صورت رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحيت مراجع قضايي است.

8- انجام عمل افراز يا عدم افراز در حكم رأي مراجع قضايي است و با افراز ملك و عدم اعتراض در مهلت مقرر ، هر مالك مشاع مي‌تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا كند و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت ، سند مالكيت شش دانگ ، قطعه زمین اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اينكه چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته ، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذي نفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالكيت مفروزي به ثبت تسليم نمايد.

9- صورتمجلس تفكيكي ملك با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريك ديگر يا تنظيم تقسيم‌نامه يا بطور كلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي‌كند. اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالك آن مستقر گرديده و اين امر با استقراع تعيين مي‌شود. پس مي‌توان گفت كه براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي ، تفكيك ،  اقدامي دو مرحله‌اي و افراز اقدامي يك مرحله‌اي است.

10- تفكيك در ثبت انجام مي‌گيرد ، اما افراز هم در ثبت و هم در دادگاه صورت مي‌گيرد.

11- در افراز رأي صادر مي‌شود ، ولي در تفكيك صورتمجلس تفكيكي

12- در افراز اجبار حاكم است ، ولي در تفكيك مسامحه

13- در تفكيک سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاعي خارج مي‌گردد. يا اگر مالك يك نفر باشد ، ملك به قطعات كوچكتر تقسيم مي گردد. ولي در افراز فقط سهم خواهان جدا شده و بقيه ملك، مشاع باقي مي‌ماند.

14- در صورتي كه بر تفكيك اعتراض شود ،‌ موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي‌شود ، اما در افراز ، اگر اعتراضي صورت گيرد ، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال مي‌شود.

 

تاریخ خبر: 1392/11/26 - 19:17

مرکز تخصصی هدایای تبلیغاتی مهراز

فعالیت های انجام شده توسط شرکت تبلیغاتی مهراز:

  • طراحی و توسعه وب سایت
  • بهینه سازی وب سایت (SEO)
  • ارائه دهنده نفیس ترین هدایای تبلیغاتی - لیزری

09150090905

051-36656686

مهندس حیدرپور

صبح ها 9 الی 13:30

عصرها 16:30 الی 22

همه روزه بجز روزهای تعطیل

down-arrow